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白菜网娱乐官方网站·南京“顶流”地王,坎坷入市路
发布时间:2020-01-11 14:38:55  来源: 网络

白菜网娱乐官方网站·南京“顶流”地王,坎坷入市路

白菜网娱乐官方网站,南京史上楼面价最高的地王项目,位于河西南的葛洲坝南京中国府,拿地三年半,未入市。

区域房价限在3.5万元/㎡,而地价已经攀上45213元/㎡,面粉比面包还贵,倒是想入市,怎么定价,怎么卖?

当年有多疯狂,如今就有多煎熬,在“限价”政策、市场降温的双重压力下,被千万双眼睛盯着的南京“顶流”地王,处境只剩下尴尬。

01

2016年,多地被地王刷屏,房企拿地热情高涨,南京则成为当年地王数量最多的城市之一。

2016年5月13日,经过25轮竞拍,葛洲坝地产以32.8亿元竞得河西南g14地块,楼面地价高达45213元/㎡,这不但改写了河西南楼面地价的纪录,也成为南京单价“地王”,并一直保持至今。

这3年间关于葛洲坝将要推出的豪宅产品,引起了无数人的猜想和推测。什么时候上市?价格如何制定?一直都是大家关注的话题,它的一举一动都牵动人心。

2016年5月13日,在经过25轮竞拍后,葛洲坝毅然举牌以32.8亿的价格拿下河西南no.2016g14地块,成交楼面价45213元/㎡,成为南京最贵地王;

2017年5月9日,葛洲坝g14地块规划公布,将打造5栋高层住宅及配套设施,高层住宅层数19-29层,同月工地正式开始动工;

2017年11月,项目正式公布案名为葛洲坝南京中国府,并宣称将打造葛洲坝地产旗下最高端系的“国府”系产品;

2017年11月28日,葛洲坝在河西搞了一个大礼盒,宣告南京中国府正式亮相;

2018年1月10日,河西中央公园里,一座名为“葛洲坝长江沙龙”的高级会所开门迎客。即日起到到2018年6月,在葛洲坝南京中国府现场接待中心启用之前,这里将作为展示区,兼具项目的推荐与鉴赏功能!

2018年12月,葛洲坝南京中国府正式公开售楼处、会所和样板间。230、290㎡两个实体样板间,其中290㎡户型有2个阳台,主卧南向阳台和客厅270度观景阳台;

2019年8月,葛洲坝南京中国府陷入改名风波,售楼处红布遮面;

2019年9月底,葛洲坝南京中国府的官方微信,悄悄改了名字——葛洲坝国府会。同时,有消息称项目有望四季度上市。当时,该项目的所有楼栋已经全部封顶。

2019年11月,有媒体称:项目即将在今年开盘,备案价已过,为59800元/㎡。但这个价格开发商并不是很满意。

02 4万5的地价,房子该怎么卖?

“国府”系作为葛洲坝地产旗下最高端的产品,目前在全国只有三个,分别是:

北京中国府,生在市区核心,均价在125000元/m²;

合肥中国府,地段最优,绑定的是核心新区、省府与最优质的教育资源;

南京中国府,华东第二大商区核心区,占据城市顶级配套和稀缺滨江资源。

之前开发商曾透露葛洲坝南京中国府这个项目精装标准或将超万元。同时,项目还将应用5g科技系统,主要包括绿色健康(green)、德系精(german)、工业集成(gather)、智慧互联(grasp)和服务增值(gain)五大子系统,涵盖业内先进的110余项技术。

总之一句话总结,项目将会非常高端!

高地价、高精装标准、顶级豪宅定位给葛洲坝南京中国府赚足了市场的眼球,但同样也成为了销售的一道枷锁,放风价水涨船高,曾一度达到近8万/m²。然而在“房住不炒”,河西中部新房限价45000元/㎡、河西南部新房限价35000元/㎡的背景下,这让南京中国府尽快上市的美梦化成了泡影!

有许多人曾给葛洲坝南京中国府算过一笔账:项目地价45213元/㎡,如果按照6000元/㎡的建安成本来算,再加上5g科技,约10000元/㎡的装修费用,那照此保守估计,葛洲坝南京中国府至少要卖到65000-70000元/㎡的价格,当然,开发商肯定还抱着冲刺8万/m²的梦想!

近期网上有关于河西南纯新盘葛洲坝南京中国府物价通过的小道消息,内容称:“中国府近期已申报备案价,价格不到六万,备案价已通过,但是开发商并不是很满意。”

葛洲坝南京中国府迟迟不肯上市,某一种意义上也是在与时间博弈,希望能等到更加合理的价格上市。但是严格限价的政策下,开发商也会有等不及的一天,如果小道消息属实,那么南京中国府基本是亏本卖房,就是不知道此前放风的1万/m²精装标准,会不会打一些折扣。

项目最新动态

最近小编去现场实探了项目的最新进展。葛洲坝南京中国府位居河西南青奥滨江板块,是省级资源地标级项目的聚集地。与新加坡伊顿国际学校、青奥村、南京眼和保利大剧院隔街相望,距离地铁s3号线平良大街站,河西儿童医院都比较近,周边配套较为齐全,环境优越。

项目共规划建设5栋高层住宅300套及配套设施。邺城路上的1#、2#、3#西面户型为290平,东面户型为230平,5#均为230平户型,比较矮一些的6#均为190平户型。

项目施工进度很快,3、5、6号楼外立面已经初显,1、2号楼尚未揭去绿色的面纱,正在进行封顶施工。

整个项目被高大的围墙所遮挡,此前有消息透露,光是楼盘围挡造价就高达800万,尽显豪宅本色。

葛洲坝南京中国府的售楼处造型大气磅礴,项目已对外公开。需要验资300万,预约参观样板间。今年8月,为响应《江苏省地名管理条例》宣传广告与标准地名一致的要求,葛洲坝南京中国府或将改名为国府会,但是目前其售楼处标志性的牌匾依旧被红布遮面,最终的命名结果,让我们拭目以待。

03 在南京,在河西,地王站岗,远不止葛洲坝一家。

许多楼盘站岗的原因大多是因为高地价遇上了严限价。建好不能卖,或者要拖延很久才能卖,这样的楼盘在河西并不是只有一家。以河西金茂府、葛洲坝南京中国府、海玥花园为代表的一批高价地、豪宅大多都仍处于市场观望状态,上市时间和价格都不确定。

河西金茂府由g12和g13地块组成,综合楼面价约:37000元/㎡左右,主力面积为140、180、220㎡,放风消息称最快年底上市,售楼处尚未公开;

海玥花园楼面价:42561元/㎡,面积段240-480㎡,此前对媒体开放了一次售楼处,尚未正式面向大众,上市时间待定;

葛洲坝南京中国府楼面价:45213元/㎡,主力面积为190、230、290㎡,验资三百万可参观样板间,上市时间待定;

它们三者都有一个共同的特点,楼面价均超过了区域限价,其中海玥花园和葛洲坝南京中国府分别是南京前地王和南京现地王。未来河西房价如何,楼市趋向如何,很大程度上要看土地的出让价格。

河西南又有土地将要出让

11月6日,根据南京市土地市场网2019年第七批土地出让公告,河西南部22-1、2号地块即将出让。

地块四至图

地块四至:

建邺区双闸街道,西邻新亭街,北临庐山路,东临龙王大街,南邻元前路。

规划要点:

地块分a、b、c三个分区,性质均为二类居住用地,总用地面积28937.72㎡。

河西南作为近些年快速发展的区域,其板块热度一直居高不下。自从“星八客”时代落幕后,河西南逐渐陷入房荒状态,很大一部分原因要归咎于上市宅地的稀少。

2016年5月13日,那一天河西南诞生了两大地王,河西金茂府和葛洲坝南京中国府,地价飚新高,但自那以后的3年里就很少有纯宅地上市了。而今年河西南土地市场终于解禁,除了22-1、2号地块外,目前还已披露了四幅宅地。分别为上周成功出让的国资g75(楼面价28339元/㎡),11月13日将出让的g77(河西南部22-4号地块),以及此前披露过的河西南部4-1-a地块、4-1-b地块。

在商办地块上,今年6月河西南出让了一幅商办g23地块,被南京河西地铁投资有限公司以地价6.26亿元竞得。除此之外,还有一幅河西南部17-6、7地块,也是商办地块,预计今年出让。

04

不疯魔不成活,南京地王,真的好痛苦。

土地成本高企,项目获得审批的销售价格成为影响其利润的最关键因素。

· 如果参照周边新房售价,那么地王项目必然、肯定要亏损;

· 若获批售价超过6万元/㎡,则可能刚刚打平成本,并成为南京今年在售新房最贵的项目之一;

· 如销售单价接近7万元/㎡,将创下南京今年新房销售单价的最高纪录。若真如此,物价局无法交代,开发商也过于冒头。

葛洲坝南京中国府(国府会),顶流地王,真的太难了。

所以,近期传出的5.98万元/㎡的售价,可信度颇高。

毕竟距离2016年拿地已过去3年半,眼看着2019都要结束了,开发商承担的资金成本,等于一天天在看着金钱流失,同时,短期内也看不到限价突破的希望,6万不到的单价,对于葛洲坝中国府项目来说,肯定是不赚钱的。

类似地王,往往起初都是奔着打造标杆项目的美好愿望去的,但随着大环境和时间推移,只能奉行调控至上,煎熬之下开发商也很慎重,不愿意明显亏钱,更不愿意成为笑话。

当时间依然换不来价格空间,最终,地王们或许只能纷纷低下头,昔日地王正慢慢跌落凡尘,回归“平凡”之路。


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